Deze maand is het een jaar geleden dat we de sleutels kregen van ons koophuis in Zweden. Met Pasen 2024 begon het avontuur van klussen, bouwvergunningen en regelen. Een vraag die vaak terugkomt in mijn inbox is hoe het precies werkt, het kopen van een huis in Zweden, omdat veel mensen op zoek blijken naar de prachtige natuur, rust en ruimte die dit land te bieden heeft. Droom jij van een huis in Zweden? In dit artikel neem ik je mee in onze zoektocht, de aankoop van een Zweedse woning en het hypotheekproces – inclusief tips waar je echt iets aan hebt.
Hoe vind je een woning in Zweden? De oriëntatiefase
Toen wij naar Zweden verhuisden, besloten we eerst een periode een woning te huren. Dat we in de regio Göteborg wilden wonen stond vast, maar waar precies? Daar kom je alleen maar achter door de omgeving goed te leren kennen, meenden wij. Door deze beslissing, konden we op ons gemak rondkijken én de huizenmarkt leren kennen. Gedurende een paar maanden bezochten we tientallen huizen en brachten we zelfs biedingen uit op een huis dat uiteindelijk aan onze neus voorbij ging.
In Zweden zijn er diverse websites waarop je koopwoningen kunt vinden. De grootste website is Hemnet, dit is de Zweedse variant van Funda. Maar er zijn ook makelaars die hun woningen daar niet op zetten. Kijk dan ook eens op platformen als Booli of Boneo. Die zijn iets kleinschaliger en hoewel een deel van het aanbod overlapt, staan er ook wel eens andere woningen op.
Lees meer over onze ervaringen: Groeten uit Göteborg deel 10: We hebben een huis gekocht!
Tips en aandachtpunten
Er zijn een aantal dingen waar je echt op moet letten als je een woning gaat bekijken. Sommige punten verschillende wezenlijk van wat je mogelijk in Nederland gewend bent. Als koper heb je een onderzoeksplicht om een woning goed te inspecteren. Is er na aankoop iets mis dat je had kunnen ontdekken, dan kun je de verkoper meestal niet aansprakelijk stellen. Je moet echt goed letten op de volgende zaken:
- Is er een aansluiting op de gemeentelijke waterleiding en het riool? Of gebruik het huis een eigen bron en sceptic tank? Vooral bij een eigen bron moet je goed letten op de waterkwaliteit, omdat het water teveel ijzer of bacteriën kan bevatten. En wat is de staat van de sceptic tank?
- Welk verwarmingssysteem wordt gebruikt? Bergvärme (aardwarmte) is een populaire manier van verwarmen, maar het kan zijn dat er gewerkt wordt met elektrische verwarming, warmtepomp, houtkachel, etc. etc. Dit betekent iets voor onderhoud, verbruik en kosten.
- Hoe is de staat van het dak en de fundering? Hoe is de drainage, wanneer is deze aangelegd en hoe? Ligt het huis aan een weg die onderhouden en sneeuwvrij gehouden wordt door de gemeente, of moet je dit zelf doen? Wat is de bestemming van het huis? Is het officieel een vakantiewoning, of mag het permanent bewoond worden? Dit zijn allemaal dingen die je moet checken.
Bezichtingen en aankopen
En dan breekt de fase aan van bezichtingen, bieden en mogelijk wel aankopen! Een paar dingen zijn belangrijk om te weten in deze fase:
Biedingsysteem
Veel woningen worden per openbaar opbod verkocht. Het gebeurt ook wel eens dat een verkoper ervoor kiest om dat niet zo te doen, maar in veel gevallen is er wel sprake van een biedingssysteem. Biedingen gebeuren meestal online en zijn openbaar, wat betekent dat je tegen andere geïnteresseerden kunt opbieden. Heel transparant, maar ook gevaarlijk omdat je je hierin kunt laten meevoeren. De verkoper kiest overigens niet per se de hoogste bieder, maar wie de meeste zekerheid biedt.
Koopcontract
Als jouw bod wordt geaccepteerd, teken je meestal binnen een paar dagen het koopcontract. Een mondelinge toezegging is niet rechtsgeldig. Pas als je het koopcontract getekend hebt én een eerste aanbetaling hebt gedaan, kun je er zeker zijn dat het huis van jou is. In ons geval werd ons bod op een huis geaccepteerd en terwijl wij in afwachting waren van het tekenen van het koopcontract, ging er snel iemand anders mee vandoor die 1500 euro meer bood én dezelfde dag nog tekende. Dat was een dure, maar waardevolle les.
Makelaar
Zweden kent in principe geen aankoopmakelaars. De verkoopmakelaar wordt ingeschakeld door de verkoper en die draagt ook de kosten. Als koper maak je dus geen kosten op dit vlak. De makelaar is tevens de notaris en verantwoordelijk voor de afhandeling van de contracten en inschrijving in het kadaster. Onze ervaring is wel dat de meeste makelaars (in onze regio in elk geval) niet houden van hard rennen en dat je soms echt langs moet gaan om een antwoord te krijgen. Een mailtje kan lang onbeantwoord blijven. Echt een drive om een huis te verkopen hebben ze, vanwege deze dubbelrol, niet altijd. Dat kan prettig, maar soms ook irritant zijn en de boel vertragen.
Een hypotheek krijgen (als Nederlander)
Het lijkt soms een sport voor Nederlanders om een huis te kopen in Zweden zonder hypotheek. Huizen zijn hier immers toch veel goedkoper? Dat is in zekere mate ook zo, maar de prijzen lopen sterk uiteen. In en rond een populaire en dikbevolkte stad als Göteborg betaal je makkelijk net zoveel als in Nederland (soms krijg je daar wel wat meer grond voor). In landelijke, wat meer afgelegen gebieden, zijn huizen doorgaans veel goedkoper en kun je soms zo afrekenen. Het is dus maar net wat je wilt en waar je naar op zoek bent.
Wij hebben een huis gekocht mét hypotheek (bolån, in het Zweeds), maar konden daar wel een stukje overwaarde in stoppen vanuit ons huis in Nederland. Of een hypotheek mogelijk is, hangt helemaal af van je eigen situatie. Het kan zijn dat de bank wil dat je al – een tijdje – een Zweeds adres hebt, maar alles hangt af van de informatie die jij kan aanleveren, zodat ze je kredietwaardigheid kunnen beoordelen. Het proces is ook een beetje anders dan in Nederland.
De eerste stap: Lånelöfte
De eerste stap in dit proces is het aanvragen van een lånelöfte. Dit is een voorlopige goedkeuring van de bank waarin staat hoeveel geld je maximaal mag lenen voor het kopen van een huis, op basis van gegevens die jij zelf aanlevert. Het is geen bindend hypotheekcontract, maar meer een financiële indicatie. De bank gaat op dit punt in het proces dus al je papierwerk al doornemen, dat scheelt een hoop tijd bij de daadwerkelijke hypotheekaanvraag.
Wij vroegen de lånelöfte voor de zekerheid aan bij twee banken. In principe is onze ervaring dat als er twee banken naar gekeken hebben, bijna alle andere banken je wel een hypotheek willen verstrekken.
Een lånelöfte vraag je aan in het begin van je oriëntatieproces. Je kunt eigenlijk niet serieus meebieden op woningen zonder, omdat de meeste makelaars verwachten dat je wel zo’n goedkeuring hebt van de bank. Het laat zien dat je serieus geïnteresseerd bent als koper. Bijkomend voordeel is dat je van tevoren weet wat je budget is. Een lånelöfte is vaak 3-6 maanden geldig, maar de uiteindelijke hypotheek wordt pas geregeld na het tekenen van het aankoopcontract. Dan kun je gaan hypotheekshoppen en over rentes gaan onderhandelen bij verschillende banken. Het loont zich de moeite hier de tijd voor te nemen, want de verschillen tussen het aanbod van banken zijn enorm.
Financieringsmogelijkheden voor een hypotheek
Het is belangrijk om te weten dat Zweedse banken doorgaans maximaal 85% van de woningwaarde financieren, wat betekent dat je minstens 15% eigen inbreng nodig hebt. De eerste 10% betaal je als aanbetaling aan de makelaar, de resterende 5% (of meer, als je wilt) bij de sleuteloverdracht. Daarnaast beoordelen banken je inkomen, kredietwaardigheid en verblijfsstatus.
In ons geval werd gekeken naar spaargeld (zowel in Nederland als in Zweden), arbeidscontracten en maandelijks inkomen. Ik had op het moment van het aanvraag van de lånelöfte nog een Nederlands arbeidscontract. Dit was geen probleem, ik moest alleen een verklaring hebben van mijn werkgever dat ik voorlopig in dienst zou blijven én loonstrookjes aanleveren.
Renteopties
In Zweden kun je kiezen tussen vaste, variabele of een combinatie van beide rentetypes. Wat ons opvalt is dat rentevaste periodes vaak heel kort zijn. De maximale termijn die je kunt tekenen is 7-10 jaar. Veel Zweden kiezen voor korte periodes van 1-3 jaar, in de hoop dat ze daarna een lagere rente kunnen scoren. Je kunt dus ook je hypotheek opdelen in meerdere termijnen, waarbij je een deel voor 3 jaar vastzet en een ander deel voor 5 of 10 jaar.
De algehele hypotheekduur wordt vaak vastgezet op 50 jaar en de maandelijkse aflossing is zo’n 2%.
>> Meer lezen over onze avonturen in Zweden? Lees dan mijn serie Groeten uit Göteborg!
Extra kosten naast de aankoopprijs
Naast de aankoopprijs van een huis in Zweden, moet je rekening houden met een aantal kosten die voor Nederlanders soms nieuw zijn. Laat je niet verrassen!
Pantbrev
Een pantbrev (letterlijk vertaald: pandbrief) is een soort onderpandbewijs dat bij het huis hoort als je een hypotheek afsluit. Het is een bewijs dat jouw woning als onderpand dient voor de lening. Soms zijn er al bestaande pantbrevs geregistreerd op het huis (bijvoorbeeld van vorige eigenaren) en dan kun je die overnemen.
Is jouw hypotheek hoger dan het bestaande bedrag aan pandbrieven? Dan moet je ze extra bijkopen. De kosten hiervoor zijn ongeveer 2% van de aankoopwaarde van het huis en een administratieve vergoeding.
Een voorbeeld: Koop je een woning van 2 miljoen SEK en wil je een hypotheek van 1,5 miljoen SEK maar er zijn slechts pandbrieven voor 1 miljoen SEK geregistreerd? Dan moet je voor die overige 500.000 SEK nog pantbrieven bijkopen, want neerkomt op ongeveer 10.000 SEK.
Inschrijving in het kadaster
Een van de onderdelen van het aankoopproces is de inschrijving in het Zweedse kadaster (Landmäteriet). Dit noemen ze ook wel lagfart. De kosten hiervan zijn 1,5% van de aankoopprijs van het huis en een administratieve vergoeding.
Een huis kopen in Zweden: onze conclusie
Is een huis kopen in Zweden te doen? In principe wel, als je je zaken goed voorbereid. Ik zou ook zeggen dat je er goed je tijd voor moet nemen om je voor te bereiden. Want waar wil je wonen, is daar een goede school voor de kinderen? Welke voorzieningen zijn er in de buurt, kun je snel zorg krijgen als je ziek wordt?
En of je nu een huis koopt met of zonder hypotheek: zorg ervoor dat je alle benodigde papieren en bewijsstukken van je financiële middelen hebt om het proces soepel te laten verlopen. Laat je niet verrassen, soms kun je beter iets twee of drie keer vragen.
Onze les voor een volgende woning zou zijn dat we echt de bouwvergunningen checken en minder vertrouwen op het verplichte bezichtingsprotocol en zelf veel beter onderzoek doen. Achteraf gezien zijn er bij ons huis dingen door die keuring gekomen (of compleet gemist) waarbij de verkoper echt nalatig is geweest in onderhoud. Dat heeft ons heel veel extra geld gekocht. Met de kennis van nu hadden we dit huis niet gekocht. Maar inmiddels zijn we er, na heel veel verbouwingen en herstelwerkzaamheden, wel heel blij mee! Dus mijn advies: koppie erbij en goed voorbereid je onderzoek doen!
Veelgestelde vragen over een huis kopen in Zweden
Kun je als Nederlander een huis kopen in Zweden?
Ja, dat kan! Je hoeft geen inwoner te zijn van Zweden om onroerend goed te mogen kopen. Wél is het handig als je al een persoonsnummer hebt (dat is vergelijkbaar met een BSN), bijvoorbeeld als je in Zweden werkt of woont. Ook het hebben van een Zweedse bankrekening kan je helpen in dit proces. Heb je dit niet, dan kan dit het proces iets trager verlopen, maar het is alsnog wel mogelijk.
Voor niet-inwoners van Zweden is vaak een coördinatienummer (samordningsnummer) nodig om administratieve dingen te regelen. Dit vraag je aan bij Skatteverket, de Zweedse belastingdienst.
Hoeveel eigen geld heb ik nodig om een huis in Zweden te kopen?
Minimaal 15% van de woningwaarde, aangezien Zweedse banken doorgaans tot 85% financieren.
Wat moet ik doen als er voertuigen bij de aankoop zijn inbegrepen?
Als er voertuigen bij de aankoop zijn inbegrepen, zorg dan dat de betaling daarvan pas plaatsvindt zodra deze op jouw naam staan bij de Zweedse Transportstyrelsen.
Wat is het verschil tussen bostadsrätt en äganderätt?
Als je een woning koopt in Zweden, krijg je te maken met twee veelvoorkomende eigendomsvormen: bostadsrätt en äganderätt. Het verschil tussen deze twee is belangrijk, want het heeft invloed op je rechten, plichten én maandelijkse lasten.
Bostadsrätt – Gebruiksrecht via een vereniging
Koop je een appartement, dan krijg je bijna altijd te maken met het bostadsrätt. Soms is dit ook van toepassing op ‘gewone’ huizen, bijvoorbeeld bij rijtjeswoningen. Dit is niet altijd het geval, dus bekijk het goed. Een bostadsrätt is géén koopwoning in traditionele zin, maar eigenlijk een recht om een woning te gebruiken die eigendom is van een coöperatie (bostadsrättsförening). Jij koopt dus niet het appartement of de woning zelf, maar een aandeel in de vereniging, waarmee je het exclusieve gebruiksrecht op de woning krijgt. Je betaalt dan vaak wat minder voor het huis zelf, maar daar komt wel een maandelijkse bijdrage aan de vereniging bovenop. Daarbij heb je te maken met collectieve beslissingen en regels, zoals over onderhoud en verbouwingen, huisdieren en hoe de buitenkant van je huis eruit mag / moet zien. Aan de andere kant worden met jouw bijdrage kosten gedekt zoals onderhoud van het gebouw, water en verwarming (soms inbegrepen) en eventueel gemeenschappelijke ruimtes.
Overweeg je een woning te kopen die onderdeel is van een bostadsrättsförening, dan is het belangrijk om alle voorwaarden goed te checken én de economie van de vereniging onder de loep te nemen.
Äganderätt – Volledig eigendom
Bij een äganderätt ben je wél de volledige eigenaar van de woning én de grond waarop deze staat (bijv. een vrijstaand huis). Je hoeft dan geen maandelijkse bijdrage aan een vereniging te betalen. Dat betekent vaak een hogere aanschafprijs en volledige verantwoordelijkheid voor het onderhoud.
